Lors d’une transaction immobilière, il est courant que les parties mettent en place des avant-contrats, préalablement à la signature de l’acte de vente. Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente et la promesse synallagmatique. Ce sont tous deux des préliminaires à la vente. Elles ne sont pas obligatoires. Elles ont été instaurées par la pratique.
Les caractéristiques de la promesse unilatérale de vente
D’emblée, il convient de définir ce qu’est la promesse de vente. C’est un avant-contrat par lequel le vendeur que l’on appelle le promettant s’engage auprès d’un potentiel acheteur, que l’on nomme bénéficiaire à lui réserver l’exclusivité de la vente d’un bien. Le prix est déjà fixé entre les deux parties. Cette option a une durée limitée. Elle est généralement de 3 mois. Le site Le Mag de l’Immobilier vous informera davantage sur le sujet.
Pendant ce temps, le propriétaire n’a pas le droit de céder son bien à une autre personne. L’acheteur dispose alors d’un délai de réflexion pour se décider s’il veut acquérir ou non le bien.
Pour profiter de ce traitement de faveur, l’acquéreur doit verser au vendeur une indemnité d’immobilisation. Son montant est de 5 à 10 % du prix de vente. Elle sera imputée sur la somme à payer lors de la vente définitive. Elle sera acquise au propriétaire en guise de dédommagement si le bénéficiaire renonce à acheter. Quelques exceptions demeurent à savoir :
- Renonciation durant le délai de rétractation de 10 jours,
- Réalisation d’une condition suspensive,
- La non-obtention du crédit par l’acheteur.
Il convient de préciser que la promesse de vente doit être constatée par un acte authentique ou par acte sous seing privé.
La promesse synallagmatique de vente : qu’est-ce que c’est ?
Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à réaliser la vente d’un bien immobilier. Elle est également appelée compromis de vente. Concrètement, par cet acte, le vendeur s’engage à céder le bien à l’acheteur tandis que ce dernier promet de l’acquérir. En règle générale, il est signé trois mois avant l’acte de vente définitif. À noter que toutes les clauses présentes dans la promesse synallagmatique de vente sont reprises dans le contrat final. Elle doit contenir certaines dispositions propres à la transaction. Ce sont notamment :
- L’identité des parties,
- Les conditions générales de vente,
- Les modalités de paiement du prix,
- Le délai de régularisation,
- Le prix convenu entre le promettant et le bénéficiaire,
- Les clauses concernant la rémunération des intermédiaires, etc.
La promesse synallagmatique de vente doit être constatée par un acte sous seing privé enregistré auprès de la recette des impôts. Elle implique une obligation de respecter ses engagements sous peine de dommages et intérêts.
